澳門地產發展商會

檢討本澳《租務法律》小組

══檢討意見══

    澳門不動產租務市場的健康發展，長期以來受到本澳《租務法律》欠缺公平合理的制約，特別是目前全城聚焦房地產市場供不應求的形勢下，如何推動本澳不動產租賃市場持續、快速發展，是舒緩本澳房地產市場供求緊張，盤活房地產租務市場巨額存量資源的重要環節。最近幾年來，有越來越多的本澳不動產業主陸續放棄將名下不動產物業出租，他們抱怨本澳租務法律過度保障租戶的權益，對廣大不動產業主欠缺必要的法律保護。作為業主除了喪失正當的收樓權利，甚至連對不繳租金的租戶行使業權人本應有的停水、停電的制約權利亦全部喪失，更遑論從蠻橫的“租霸”處收取應得租金。許多業主即使向法院起訴，司法程序之緩慢，訴訟費用之昂貴，曠日持久的勞神傷財都使他們望法興嘆！惟有樓宇空置！

作為一個日趨國際化的都市，澳門應當強化和改善城市法制水準，針對許多租户不繳租金也不願遷出的“租霸”行為，至今政府和社會並沒引起足夠的重視，從而使不繳租的情形越演越烈，業主要懇請“租霸”遷出，甚至給予對方大額金錢補償。本會認為

現在是時候，一方面全面認真檢討澳門的《租務法律》，修改對出租業權人權益保障不足的條文，加重對“租霸”的處罰力度；另一方面應該創設由房屋局和治安警察局牽頭

組成 “物業租賃關係調查執法處”，快速調解和處理租務糾紛的各類投訴個案，避免出租屋業主要收回層樓，必須要打經年累月的官司，破費巨大才能得值。

本澳有百分之七十二以上家庭擁有不動產物業，且其中有不少比例的家庭擁有兩個以上物業單位。如果能使本澳的《租務法律》適應經濟和社會的發展需要，大多數業權人都會願意將閒置物業出租，則從供求關係層面可以有效舒緩和平抑本澳不動產價格因供不應求而造成的過急升勢；同時由於政府執法的權威得到彰顯，使得廣大出租屋業主踴躍繳交出租房屋稅，有益於澳門政府庫房的收入增加，也有利於構建公平合理的法治社會。

    澳門地產發展商會作為行業專業團體，為回應業界和廣大澳門不動產業主的共同訴求，正式組成“檢討本澳《租務法律》小組”，就租務法例的檢討、修改和加強執法效率等，期盼各相關政府法律制定部門，行政職能部門和有關社會團體等，加快形成社會共識，從速進行上述事關社會民生的重大法律修改工作，促進本澳不動產租務市場有法可依，執法必嚴，增加房屋供應，促進經濟繁榮，為社會的公平正義、和諧共進而努力！

 

 

 

 

 

 

本關注小組對本澳《租務法律》修改建議如下：

 

1．      租客不繳租抑或租約到期后租客不肯搬出，出租人均需通過起訴至法院由法院

判決并發勒遷令才能逐走租霸，時間冗長，金錢昂貴。所謂租金賠償其執行結果可能

只是紙上談兵，應在法例條款上加上租客違約，業主可要求治安警察局以“非法侵佔”，會同房屋局執法處上門協助解決糾紛，并酌情向申請人收取手續費，拖欠壹個月不繳付租金即視作棄租，應自行搬離，保持租務市場依法運轉。

 

 

2．      應規定業權人對拖欠租金及不繳租金的租客，自登報公示催繳后，第十天起可向澳門電力公司和澳門自來水公司要求對其所擁有的上述物業單位实施切斷水、電供應。

 

 

3．      不論業權人同租客簽訂的租約期限長短，若租客有違反租約內容或雙方約定，業權人均有權向租客提出單方終止租約，惟需給予15~30天的搬遷通知期。搬遷通知期滿后，業權人可以配合房屋局執法處一起上門，依法收回終止租約的單位。

 

                                                         澳門地產發展商會

                                                          2011年3月16日